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È lo scenario internazionale a cambiare drasticamente le prospettive del mercato interno. Il settore degli immobili residenziali, che ha vissuto un 2021 in pieno risveglio, deve oggi fare i conti con i venti di guerra in arrivo da est, l'inflazione, il rincaro (pesante) delle materie prime e non da ultimo il rialzo (ancora lieve) dei tassi di interesse.
Lo sottolinea anche Nomisma, nel report immobiliare presentato oggi, nel quale due sono le ipotesi di scenari futuri: inerziale e avverso.

Scenario in rapido deterioramento

«Lo scenario inerziale è quello che sarebbe avvenuto senza variabili esogene così complesse» dice Luca Dondi, ad di Nomisma. «Dopo un 2021 per certi versi eccezionale, testimoniato dagli elevati livelli di attività transattiva, il mercato residenziale sembrava avviato verso una conferma della fase espansiva, grazie alla pressione di una domanda sospinta da una forte fiducia e dall'intenzione di migliorare la propria condizione abitativa, oltre che da un atteggiamento del sistema creditizio ancora in grado di assecondare tale pressione – recita il report -. Lo scoppio del conflitto bellico tra Russia e Ucraina ha modificato radicalmente lo scenario: le sanzioni commerciali imposte alla Russia e la crisi energetica che investirà le economie dei Paesi occidentali ridurranno il potere di acquisto delle famiglie e raffredderanno la fiducia sulla situazione economica attuale e prospettica, determinando un irrigidimento dei criteri di erogazione del credito e, conseguentemente, una contrazione del numero di compravendite residenziali che si manterranno al di sotto della soglia delle 700mila transazioni per tutto il triennio di previsione».

Nei prezzi la situazione contingente si tradurrà in una revisione della dinamica espansiva: i valori evidenzieranno un andamento inferiore a quello dell'inflazione. La vendita di case, che nel 2021 ha toccato quota 748mila (+34% rispetto al 2020) inevitabilmente subirà una contrazione.

Da dove arriviamo: un 2021 in grande ripresa

«Tale risultato era stato il frutto di una molteplicità di fattori, primo tra tutti una fiducia delle famiglie salita su livelli record nella parte centrale del 2021, quando si era diffusa la convinzione di essersi lasciati alle spalle l'emergenza Covid-19. Proprio l'esperienza vissuta durante la pandemia, con tutte le restrizioni che ne sono conseguite, aveva spinto molte famiglie verso la sostituzione della casa per migliorare la propria condizione abitativa, ricercando in particolare contesti al di fuori dei centri urbani in grado di garantire quegli spazi (interni e soprattutto esterni all'immobile) che erano mancati durante il lockdown» recita il report. 

Un altro fattore determinante era stato la grande quantità di credito che gli istituti bancari hanno messo a disposizione per concretizzare le intenzioni di acquisto, in particolare dei più giovani, grazie anche alle garanzie applicate dal Decreto Sostegni ai mutui accesi dagli under 36. Ciò ha consentito di registrare livelli di erogazione che si avvicinano a quelli precedenti la doppia recessione del 2008-2013, quando il mercato immobiliare era all'apice del proprio ciclo espansivo.  

Questa forte pressione esercitata dalla domanda si era poi trasferita sui valori, che nel settore residenziale erano tornati a crescere dopo la flessione causata dall'emergenza pandemica, completando il quadro di espansione del mercato.

La crisi geopolitica cambia lo scenario

Lo scenario delineato fin qui è cambiato radicalmente con la crisi geopolitica internazionale e lo scoppio del conflitto bellico tra Russia e Ucraina: gli eventi si sono succeduti molto rapidamente e hanno trovato impreparate le economie europee. Una soluzione rapida della crisi appare poco verosimile, lasciando spazio ad uno scenario in cui il conflitto proseguirà, forse in maniera più subdola, nelle prossime settimane e mesi. Le sanzioni commerciali e la crisi energetica faranno lievitare l'inflazione. La spinta inflazionistica causata da questo shock di offerta di beni energetici e alimentari provocherebbe una riduzione del potere di acquisto delle famiglie, inducendole a rivedere le proprie decisioni di spesa per far fronte ai rincari dei prezzi dei prodotti e all'aumento del costo della vita.

Complessivamente, gli analisti economici ritengono che la previsione del PIL per il 2022 possa essere rivista al ribasso fino a un punto percentuale rispetto al dato di +3,9% ipotizzato ad inizio anno, mentre per i due anni successivi le revisioni attese sono di minore entità.

Previsioni per uno scenario inerziale...

Il primo scenario individuato da Nomisma come possibile è quello inerziale. La crisi geopolitica internazionale, con le conseguenze che ne sono scaturite e con quelle che seguiranno, contribuirà a raffreddare la fiducia di famiglie e imprese che si era innalzata fino ai valori massimi della serie storica nel corso del 2021. «Con riferimento al mercato immobiliare, ciò si dovrebbe tradurre in una minore pressione della domanda abitativa e in un contenimento delle intenzioni di acquisto di abitazioni - si legge ancora nell’Osservatorio -. Nel 2022, se la situazione non avrà drastiche ripercussioni, Nomisma prevede 741mila compravendite di case (-0,9% su un anno prima), che scenderanno nel 2023 a quota 725mila scambi per poi risalire l'anno successivo a 736mila».

... e uno avverso

Per lo scenario avverso le previsioni sono più fosche con scambi che scenderanno a 694mila unità (-7,3%) nel 2022, per calare ancora a quota 651mila nel 2023. Parallelamente, anche il sistema bancario attuerà politiche di irrigidimento dei criteri di erogazione del credito, in seguito all'indebolimento delle famiglie sia sul fronte occupazionale, a causa delle ripercussioni della crisi sulle imprese, sia in termini di potere di acquisto, indebolito dall'aumento del costo della vita.

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A tale riguardo, sarebbe auspicabile che le istituzioni monetarie europee rivedessero le scelte di rialzo dei tassi di interesse verso cui si stavano orientando, in modo da venire incontro alle esigenze di famiglie e imprese preservando favorevoli condizioni economiche di accesso al credito.

Ci sarà un minore apporto del canale creditizio. In questo nuovo scenario si prospetta, pertanto, una contrazione delle erogazioni di nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni sia nel corso di quest'anno che del prossimo, con una riduzione nell'ordine di circa 13% nel 2022 e di quasi 7% nel 2023, salvo poi tornare a crescere nel 2024. Ciò avrà ripercussioni sui livelli di attività del mercato residenziale che, a differenza di quanto si sarebbe verificato nello scenario inerziale illustrato precedentemente, rimarranno al di sotto della soglia delle 700mila compravendite per tutto il triennio di previsione.

E i prezzi?

La dinamica sarà meno espansiva. La revisione dei livelli di attività transattiva del mercato residenziale determina parimenti un aggiustamento al ribasso delle previsioni dei prezzi nominali delle abitazioni che, pur mantenendo una dinamica espansiva, evidenziano un incremento inferiore all'evoluzione attesa dell'inflazione: il tasso di variazione medio dei valori delle abitazioni sarà inferiore all'1% in ciascun anno del periodo di previsione 2022-2024, scontando in definitiva quasi un punto percentuale rispetto allo scenario inerziale.

Tali ipotesi sui valori medi sottendono differenti situazioni a livello di singole città, con Milano e Bologna capofila di un trend di crescita sostenuto, mentre Bari e Palermo protagoniste ancora di ulteriori residuali riduzioni.